招標書是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：

（一）目標物業規劃建設基本情況
1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。
2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。
3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。
（二）物業管理內容
1． 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；
2． 公共配套設施、設備維護、運行管理；
3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；
4． 公共綠化、山水園林小品的養護和管理；
5． 安全護衛及公共秩序管理；
6． 公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理；
7． 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理；
8． 交通、車輛行駛和停泊管理；
9． 物業及物業檔案資料收集、管理；
10． 社區文化的開展；
11． 法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。
（三）有關事項的說明
1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：
1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。物業社區微信：中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明。
2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。
3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。
4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。
5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業管理費收支預算中體現，以及物業管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說明。
6）清潔衛生和綠化服務。應說明此項服務的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。
7）物業管理酬金。一般按每年物業管理服務費總收入的10%計提。
8）機動車輛管理。說明管轄區域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。
9）維修資金。此項直接關系到物業管理預算和管理公司責任、義務，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。
10）商業用房。說明位置、面積、房租標準、產權歸屬、裝修檔次等。
11）開辦費問題。說明物業管理前期費用、開辦費用的安排意見。
12）員工宿舍及食堂。應說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。
13）關于裝修管理要求。說明目標物業裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。
14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業主客戶滿意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等。可以要求中標單位交納風險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風險抵押金在管理期結束時應按同期銀行利率一并歸還本息。物業社區微信
15）其它事項說明。如各類標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業在標書中承諾的其它添置設施由投標企業投資、落實。
2、有關投標事項的說明
1）索取資料、報名及入圍。應說明報名時間與攜帶資料目錄、入圍通知的時間等。
2）投標書的制作、密封及呈交。說明投標書呈交時間、份數、打印紙規格，還應提供投標企業對目標物業項目授權委托書。對未中標企業標書如何退還亦應列明。
3）現場察看、答疑會。一般應安排一至兩次針對目標物業的現場察看及答疑會，說明具體時間。
4）開標、評標、定標。說明開標時間、評分辦法，宣布定標的時間、《中標通知書》送達時間以及物業服務合同簽定時間等。
5）其它事項。應明確要求投標企業遵紀守法，公平、公正地參與競爭。對違紀違法行為將予以處罰。應公布投訴電話，接受社會各界監督。
（四）標書、企業信譽、現場答辯項目
1、標書的項目及要求
1）投標人情況。
2）目標物業的管理服務總體策劃。應包括服務理念、管理模式、管理目標、 價格定位、實施措施等。
3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。
4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排。
5）管理規章制度（只列目錄）和物業檔案資料的管理。
6）各項管理指標的承諾及相關措施。
?房屋及配套設施完好率
?房屋零修、急修及時率
?維修工程質量合格率及回訪率
?綠化完好率
?清潔、保潔率
?停車場完好率
?公共設施設備完好率
?主要機電設備完好率
?治安案件發生率
?火災發生率
?有效投訴率與處理率
?管理人員專業培訓合格率
?維修服務回訪率
?業主滿意率
?其它有關指標
7）經費收支預算、管理費和管理酬金標準。
8）日常物業管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業維修養護計劃、專項維修資金使用以及公共設施管理等。
9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。
10）便民服務和社區文化活動。
以上十個項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業管理服務水平。
2、企業信譽考評項目
主要由投標人情況和已管物業服務質量調查兩個方面。投標人情況包括管理規模、資質、經營狀況、管理機制、企業發展目標、財務狀況及抗風險能力等；服務質量調查應爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業管理真實水平。
3、現場答辯考評項目
一般要求投標企業的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內。
4、總體評分說明
標書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標單位為了增大投標企業實際管理水平的考評分量，將權重調整為7:2:1或6:2:2。
三、物業管理答辯、評標會一般程序 物業社區微信
在物業管理招投標工作中，答辯、評標會是整個活動的重點和高潮，招投標方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現場，行業代表廣泛參與。答辯、評標會是搞好招投標活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：
（一）明確時間、地點。
（二）參加人員：
目標物業招投標工作領導小組成員；
評標委員會委員（評委取五人以上，其中物業管理方面的專家不得少于總數的三分之二）；
當地公證處人員（如需要）；
招標辦公室工作人員；
投標物業管理企業代表；
參加評標會的嘉賓；
列席會議的其他物業公司代表、記者。
（三）程序
1、明確各投標企業和招標辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序；
2、明確招投標領導成員及評委到場時間；
3、宣布答辯、評標會開始。招投標工作領導小組成員作為
會議主持人，介紹與會領導、各評委和投標單位；
4、與會有關領導致辭；
5、投標單位退場；
6、安排一定時間，請評委根據投標人情況介紹、招標辦工作人員進行的現場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業信譽分，并現場統計分數；
7、安排時間，請評委將標書分評出，現場統計。一般應在答辯、評標會前一天由評委集中審閱標書，掌握各投標企業情況；
8、在預定時間，各投標企業代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標書陳述（一般15—25分鐘），再接受評委提問。應安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。評委可即時亮分或答辯結束后再統一評分。中場可安排休息、餐飲；
9、安排一定時間，請各評委對標書評分。現場工作人員、公證人員統一計算各投標企業總分，并報招投標工作領導小組組長、副組長；
10、在預定時間，各投標單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領導小組人員宣布評標結果和中標單位；
11、領導致辭；
12、答辯、評標會結束
各級資質能承接多少面積的物業？
一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
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前期物業管理招標書的范本
××小區由房地產開發有限公司開發建設。為推進物業服務的市場化運作，現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定，采用公開招標的方式選聘本項目的物業服務企業。
一、××小區物業基本情況概述
本項目建造的物業類型為：
地塊四至范圍：東至，西至，南至，北至，。
本項目總用地面積 平方米，總建筑面積平方米。其中地下總建筑面積 平方米；地上總建筑面積 平方米 住宅建筑面積 平方米，商業建筑面積 平 方米，其他物業建筑面積 平方米
本項目共計建筑物 幢，其中 由 開發，地下負一層為停車場，建筑結構為框剪。
本項目的綜合容積率 綠化率 % 綠化面積 平方米。
本項目規劃建設機動停車位 個，按照規劃設計建造了非機動車停車位 個。
本項目已于 年 月 開工建設，整個建設項目計劃于年 月全部建成并交付使用。
二、主要設施設備的配置明細 :
三、物業管理用房的配置情況：
物業用房建筑面積為 平方米。
四、物業服務的內容與要求
一）物業服務的內容
1 物業服務區域內物業共用部位，共用設施設備及場所的使用管理及維修養護；
2 物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務；
3 物業服務區域內公共秩序和環境衛生的維護；
4 物業服務區域內的綠化養護和管理；
5 物業服務區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及經營管理；
6 供水 供電、供氣、電信等專業單位在物業服務區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；
7 物業服務區域的日常安全巡查服務；
8 物業服務區域內的巡視、檢查，物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管；
9 物業服務區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理；
10 售樓部的清潔、保安、綠化養護和管理及設備維修養護
二）物業服務的要求
1 按專業化的要求配置管理、服務人員，
2 物業服務與收費質價相符；
五、投標人的條件
1 依法注冊登記、具有獨立法人資格，并具有物業管理二級或二級以上資質的物業管理企業；物業社區微信
2 具有經營管理相似物業業績
六、投標文件的編制要求
1 管理服務理念和目標
要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2 項目管理機構運作方法及管理制度
編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3 管理服務人員配置
擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。
4 物業用房及相應管理設施的配置
提供物業用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。
5 物業服務費用的收支預案
按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業費（每平方米建筑面積）以及各項管理費用支出計劃與數 額。
6 物業服務分項標準與承諾
1 房屋及配套設施設備 和相關場地的管理標準與完好率承諾；
2 房屋零星小修、急修 質量標準和保質期承諾；
3 維修工程質量合格率 和回訪驗收率承諾；
4 電梯、水泵等大型機 電設備維修保養標準和完好率承諾；
5 街坊道路、小區綠 化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位 24 小時內保潔次數與潔凈程度承諾；
6 街坊道路、路燈、草 坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；
7 住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；
8 小區街坊道路管護措 施和完好率承諾；
9 小區綠化喬灌木、草 坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；
10 管理服務質量投訴 處理及時率承諾；
11 業主及使用人對管 理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；
7 物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案
1 對業主、使用人自用 部位提供維修服務的措施；
2 物業管理區域內共用 設施設備的維修措施；
3 業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；
4 住宅外墻或建筑物發 生危險，影響他人安全時的工作預案；
5 保障物業管理區域內 環境清潔度的措施；
6 物業管理區域內保安 24 小時值勤，巡視重點部位 24 小時監控的崗位責任描 述；
7 小區綠化（喬灌木草 坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；
8 物業維修和管理的應急措施
1 業主、使用人自用部 位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；
2 小區物業管理范圍突 然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；
3 業主與使用人自用部 位排水設施阻塞的應急措施；
4 雨、污水管及排水管 網、凈化池阻塞的應急措施；
5 電梯突然停運或機電 故障的應急措施；
6 發生火警時的應急 措施。
9 豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。
10 智能化設施的管理與維修方案。
11 施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
12 提供《業主臨時公約》建議稿。
13 售樓部的相關保安、保潔等物業管理措施及辦法。
七、投標報價要求
1 根據本招標文件的要求，表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。
報價計算單位為建筑面積 元 / 每 平方米 / 月。
2 說明物業服務費的結算形式（包干制 / 酬金制 /）
八、投標書送達的要求
1 投標人應于 201 年 月 日 時 分前至招標人處購買標書，每套標書收取成本費 元整并同時繳納投標保證 金 元整 未中標者在招標人確定中標人后的 5 日 內退還保證金，利息不計。
2 招標人定于 201 年 月 日 時 分約請投標人在施工現場 集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。
3 投標人應根據本招標文件的要求，編制投標書共套，并加蓋投標企業法定代表人印章，密封后于 201 年 月 日 時 分截標前，送達招標人指定的投標地 點，招標人將出具收件證明。逾期送達的視作為放棄投標。
投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補 充修改的投標文件，招標人有權拒收。
4 投標文件有下列情形之一的投標文件無效：
1 未密封的
2 未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的
3 未能按照招標文件要求編制的
4 逾期送達的
九、開標的時間，地點，方法與程序
1 開標的時間 地址
2 開標的方法與程序。
十、評標標準和評標辦法
1 招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設人。
2 招標 人、開標、評標會議定于 201 年 月 日 時 分，召開。由評審委員會分別對投 標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的 % 投標人陳述與答辯占總分的 % 評審委員實地考察正在管理的物業占總分的 %
十一、中標人的確定及物業服務合同的簽訂
1 招標人在投標文件截止之日起的日 內（最長不超過 30 日）確定中標人，并向中標人發出中標通知書；
2 中標人在收到中標通知書后的 3 日 內，按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。
5 投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書等證明文件，并概要介紹本公司的經營情況，以往管理業績等情況。
6 簽 訂合同后三日內，中標人應派出標書中配置的售樓部物業管理工作人員進駐售樓部，售樓部正常運行期間無償提供服務。
7 中標 單位負責通過市房管局辦理正式前期物業管理招投標手續，并由中標單位承擔一切費用
十二、其他事項的說明
1 本招標項目物業管理服務費收費標準，按照中標價格確定。
2 投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。物業社區微信
3 由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的本次招投標全部費用由中標人承擔。
4 投標人應表明對招標人在招標邀請書、招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力。